Le bail d’habitation

1. La jouissance et l’utilisation du logement

1.1. Le prêt de logement par le locataire

Le locataire peut-il prêter son logement à des membres de sa famille ou à des amis ? Si oui, pour quelle durée ?

La cession et la sous-location du logement par le locataire sont expressément interdites par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (sauf accord exprès du bailleur). Mais, s’agissant du prêt du logement, aucune précision n’est apportée par la législation applicable.

Si le locataire a l’obligation d’occuper personnellement les lieux faisant l’objet du bail d’habitation, il peut néanmoins les prêter temporairement, à condition que ce prêt ne se transforme pas en cession ou en sous-location.

Le bailleur quant à lui peut se prémunir contre le prêt du logement en insérant une clause au contrat de bail  interdisant le prêt. Ce type de clause est considéré comme licite par la jurisprudence.

Si la clause interdisant le prêt n’est pas respectée par le locataire, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la violation du contrat.

1.2. Les détecteur de fumées

Une loi du 9 mars 2010 rend obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation. Cette obligation entrera en vigueur dans les conditions prévues par un décret d’application de la loi à venir et, au plus tard, dans les 5 ans à compter du 10 mars 2010.

L’occupant d’un logement, qu’il soit propriétaire ou locataire, devra installer au moins un détecteur de fumée répondant aux normes fixées par le décret d’application. Il devra également veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du dispositif. Dans certains cas, ces  obligations seront exclusivement à la charge des propriétaires (locations saisonnières, foyers, logements de fonction, locations meublées…).

Les assureurs pourront prévoir une minoration de la prime ou de la cotisation garantissant les dommages incendie lorsque le détecteur d’incendie normalisé aura été installé par l’assuré.

2. Les loyers et les charges du bail d’habitation

2.1. Les charges récupérables

L’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont des services rendus aux locataires d’un immeuble. Elles sont par conséquent partiellement. C’est-à-dire que le propriétaire peut en demander le paiement à ses locataires.

Ces charges étaient déjà récupérables dans certains cas sous l’empire d’une règlementation ancienne (décrets du 9 novembre 1982 et du 26 août 1987 fixant respectivement la liste des charges récupérables), mais un décret du 19 décembre 2008 est venu assouplir les modalités de récupération des frais de rémunération du gardien ou concierge de l’immeuble.

Le pourcentage de la rémunération de l’employé d’immeuble (entretien et nettoyage) récupérable sur locataire est de 100%.

S’agissant du gardien ou concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles, s’il assure l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets, conformément à son contrat de travail, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont  récupérables à hauteur de 75%  sur les locataires.

En revanche, lorsque le gardien ou le concierge n’assure que l’une ou l’autre des tâches d’entretien ou d’élimination des déchets, les dépenses ne sont exigibles qu’à hauteur de 40%.  Il en est de même des dépenses engagées pour le remplacement temporaire du gardien ou du concierge de l’immeuble.

Les dispositions de ce décret sont entrées en vigueur au 1er janvier 2009
(elles s’appliquent aux charges payées en 2009 et régularisées en 2010).

2.2. Les impayés de loyers et la clause résolutoire

Le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations. Dès lors, le  propriétaire pourra saisir le juge afin d’obtenir la résiliation du contrat de location et l’expulsion du locataire.

Il existe deux procédures permettant d’obtenir la résiliation du contrat de bail : l’action en résiliation fondée sur la clause résolutoire et l’action en résiliation judiciaire fondée sur le non respect de ses obligations par le locataire.

La clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation, régie par la loi du 6 juillet 1989, permet  d’obtenir la résiliation de plein droit du bail lorsque le locataire ne règle pas :

  • le dépôt de garantie et/ou
  • le paiement des loyers et/ou
  • le paiement des charges et/ou
  • lorsqu’il ne souscrit pas à une assurance pour le risque locatif et/ou
  • lorsqu’il cause des troubles anormaux de voisinage reconnus par une décision de justice.

La clause résolutoire peut s’avérer très efficace, car elle permet de mettre fin automatiquement au contrat devant le juge en référé (c’est-à-dire au terme d’une procédure d’urgence). Mais sa mise en œuvre est subordonnée à un formalisme et des délais stricts (commandement délivré par huissier de justice, respect des mentions légales, délai assignation, information du Préfet…).

Dès la survenance d’un impayé, votre Avocat Conseil vous aide en adressant une mise en demeure circonstanciée au locataire afin de faire courir les intérêts de retard. Si le locataire ne se manifeste pas, votre Avocat Conseil  prépare alors un commandement de payer qu’il fait délivrer par huissier de justice au locataire et à sa caution.

En l’absence de résolution amiable du litige, votre Avocat Conseil engage la procédure la plus appropriée (clause résolutoire, action en résiliation judiciaire du contrat) afin d’obtenir le paiement des loyers dus.  Si nécessaire, il peut faire saisir les sommes qui vous sont dues directement sur le compte bancaire du locataire ou de la caution ou sur leurs salaires.

3. La fin du bail d’habitation

3.1. Le congé délivré par le propriétaire

Lorsque le propriétaire donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié :

  • soit par sa décision de reprendre le logement pour l’habiter,
  • soit par sa décision de vendre le logement,
  • soit par un motif légitime et sérieux (tel que l’inexécution par le locataire de l’une de ses  obligations).

3.1.1. Le congé pour reprise du logement pour habiter

Le logement peut être repris par le propriétaire qui veut y habiter personnellement ou pour le faire habiter par des proches (conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire).

3.1.2. Le congé pour vente du bien

Si le propriétaire souhaite vendre le logement en fin de bail, il a l’obligation de proposer l’achat du logement au locataire qui bénéficie d’un droit de préemption sur le bien.

Pour être valable, le congé doit répondre à différentes conditions de fond, de forme et de procédure qui sont prévues par la loi du 6 juillet 1989 (délai de délivrance, mode de délivrance, destinataires, motivation, mentions légales obligatoires…). Par exemple, lorsqu’un congé est adressé à deux époux, partenaires d’un PACS ou des colocataires solidaires, chacun d’entre eux doit être personnellement destinataire de la notification du congé.

Par ailleurs, il est possible de solliciter l’assistance d’un Avocat Conseil afin que celui-ci s’assurer que le congé sera utilement délivré.

3.1.3. Le congé délivré aux locataires âgés

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un locataire est âgé de plus de 70 ans et qu’il dispose de ressources modestes (inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance), le bailleur qui met fin à son bail est tenu de lui proposer  un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans la même commune ou dans  une commune limitrophe (dans la limite maximum de 5kms).

Lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont également modestes (inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance), il n’est pas tenu de proposer un relogement au locataire de plus de 70 ans.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat.

Le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

3.2. Le congé délivré par le locataire

Le locataire qui donne congé doit, en principe, informer le propriétaire et respecter le préavis de trois mois avant la date de départ du logement. Ce délai de trois mois est réduit à 1 mois lorsque le locataire doit déménager pour les raisons suivantes :

  • mutation professionnelle,
  • perte de l’emploi qu’il occupait ou s’il retrouve un nouvel emploi suite à la perte du précédent,
  • trouve un tout premier emploi,
  • est bénéficiaire du RMI,
  • est âgé de plus de 60 ans, son état de santé nécessitant un changement de domicile.

Le propriétaire, quant à lui doit notifier au locataire le préavis au moins  6 mois avant la date d’échéance du contrat.

Avoir les articles sur :

Les droits des locataires âges,
Le préavis des locataires âgés et malades

 

4. La procédure d’expulsion

La procédure d’expulsion ne peut être entamée que lorsque la résiliation du contrat de location est constatée ou ordonnée par le juge (par acquisition de la clause résolutoire ou en cas de faute ou manquement du locataire).

Avant de prononcer sa décision, le juge convoque également le locataire afin que celui-ci puisse se défendre, s’expliquer sur ses manquements ou difficultés et éventuellement solliciter des délais pour régler ses dettes. A l’issue de cette procédure, lorsque le bail est résilié, le juge peut ordonner l’expulsion du locataire.

Ce n’est qu’à compter du prononcé de la décision du juge autorisant l’expulsion du locataire que le bailleur pourra effectivement exiger la sortie du locataire (commandement de quitter les lieux signifié par acte d’huissier, évacuation de l’immeuble par un huissier de justice, assistance de la force publique si nécessaire).

 

Pour obtenir une consultation personnalisée afin, par exemple, de savoir comment bien rédiger les clauses du contrat de bail, obtenir le paiement forcé des loyers, pour bien préparer votre délivrance de congé ou encore contester le congé délivré par le propriétaire, veuillez prendre contact avec le Cabinet.